Многие знают о том, что если не провести доскональную юридическую проверку сделки, потом может оказаться, что она была совершена с нарушением закона, а следовательно, является недействительной. Но немногие способны представить себе, в чем должна выражаться подобная проверка, каких "подводных камней" должны опасаться покупатели и продавцы, решившиеся приобрести или продать квартиру. Именно им и адресована эта статья, цель которой отнюдь не в том, чтобы прочитавшие кинулись в одиночку, без помощи агентств заниматься куплей и продажей квартир (этот риск лучше оставить на долю профессионалов), но она, наверняка, подскажет, на что следует обратить особо пристальное внимание при проведении сделки. Согласитесь, лучше порой лишний раз уточнить у риэлтора, проверил ли он ту или иную информацию, чем потом ругать себя за недостаток бдительности.
Как следует вести себя в агентстве недвижимости.
Итак, вы позвонили или пришли в некое агентство недвижимости с просьбой помочь в продаже или покупке квартиры. Если вы . покупатель, отношения могут быть письменно оформлены непосредственно после обращения или после нахождения приемлемого варианта. Если же вы . продавец, то договор подпишут сразу, дабы вы не обратились в другую фирму. Приняв решение воспользоваться услугами той или иной компании, не поленитесь сделать три вещи: попросить представителя фирмы показать лицензию, позволяющую заниматься риэлторской деятельностью (она не должна быть просрочена), уточнить, имеет ли работающий с вами агент доверенность на ведение дел, выданную руководством компании, а также т.н. лицензионную карточку, подтверждающую его право на проведение сделок с недвижимостью1. Когда же дело дойдет до подписания документов, постарайтесь сосредоточиться и тщательно ознакомьтесь с условиями договора. Особое внимание обратите на разделы, посвященные вашим обязанностям и санкциям за их неисполнение. Например, с вас могут взять обещание не работать с другими агентствами. Закон позволяет ставить подобные условия (п. 1 ст. 1007 ГК, ст. 421 ГК), поэтому сразу уточните (не обязательно вслух), какому штрафу вы подвергнетесь, если нарушите обязательство и станете работать с другой фирмой, сделавшей вам более выгодное предложение. Не советую, кстати, обращаться при продаже квартиры одновременно в два агентства: выставляя квартиру на продажу, каждое из них будет объявлять цену ниже, чем у конкурента, а убытки в итоге понесете именно вы. Обратите внимание на сроки действия договора . не стоит связывать себя обязательствами на слишком долгое время: может статься, что ваше желание продавать квартиру изменится. Причем в договоре должно быть сказано, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон (ст. 425 ГК). Обратите внимание на то, что договоры обычно содержат раздел "иные условия", куда вы вправе внести любые свои законные требования.
Случается, что заключившие договор клиенты по каким-либо причинам вдруг отказываются от дальнейшего сотрудничества. С точки зрения деловой этики, такое поведение недопустимо, да и закон (ст. 310 ГК) под страхом штрафных санкций запрещает одностороннее прекращение отношений. Фактически же без последствий может пройти лишь расторжение самого первого договора, в котором вы поручили агентству начать поиск нужной квартиры или покупателей для нее. Этот документ сродни договору о намерениях и при нарушении его условий серьезные компании редко доводят дело до суда. Но отказавшись выполнять соглашение уже после внесения денежного платежа, не рассчитывайте, что фирма закроет глаза на ваш проступок.
В процессе сотрудничества.
Предположим, агентство начало с вами работать. Теперь вы должны особенно бдительно относиться ко всему происходящему. Попробую пояснить это на примере. Скажем, риэлтор привел одного из потенциальных покупателей, чтобы тот посмотрел квартиру. Если клиент неожиданно попросит разрешения воспользоваться телефоном, то не исключено, что он может позвонить и на аппарат с определителем номера. Узнав таким образом ваш телефонный номер, который до этого являлся коммерческой тайной риэлтора, покупатель постарается связаться с вами лично, минуя агента. Есть вероятность, что такие контакты "в обход агентства" будут иметь неприятные последствия. Покупатели начнут звонить вам сами, уговаривая провести сделку без агентов, дабы сэкономить на их услугах. Если вы будете отказываться, они могут прибегнуть к угрозам, будут постоянно донимать звонками, оказывая психологическое давление. Известны случаи, когда продавцы не выдерживали и начинали "сотрудничать" с настойчивыми покупателями. Последние же впоследствии оказывались жуликами или вымогателями. Поэтому на просьбы позвонить лучше ответить отказом, объяснив что это под угрозой высоких штрафов запрещается вашим договором с компанией (п. 1 ст. 1007 ГК).
Между тем если вы работаете исключительно со своим агентством, поводов для беспокойства гораздо меньше. Риэлтор объяснит не внушающему доверие клиенту, что, скажем, за квартиру была предложена более высокая цена (чем та, которую предлагает сомнительный покупатель) или иным образом прекратит с ним сотрудничество. К тому же крупные агентства имеют связи с правоохранительными органами и могут проверить того или иного клиента на наличие судимости и т.п.
До сих пор мы в основном говорили о продавце квартиры, однако в сделках с недвижимостью также рискует и покупатель. Ведь по завершении сделки может оказаться, что она была проведена с нарушением закона - и тогда вы должны будете возвратить назад квартиру, получив от продавца уплаченную сумму (ст. 167 ГК). Но даже если продавец не сможет вернуть заплаченные вами деньги, квартиру назад он все равно получит.
Конечно, если денег не хватит, суд может вынести решение о наложении взыскания на квартиру, и после продажи долг будет вам возвращен. Однако всем известно, насколько долго в наших судах, где катастрофически не хватает судей, может тянуться рассмотрение гражданского дела.
Заметим также, что некоторые агентства имеют обыкновение нарушать закон и указывать в договорах об отчуждении недвижимости не рыночную (реально уплаченную) стоимость квартиры, а ее стоимость по оценке инвентаризационного органа. Таким образом, при недействительности сделки покупателю могут возвратить не все уплаченные им деньги, а лишь ту сумму, в которую оценивается стоимость квартиры в органе технической инвентаризации (эта сумма, в зависимости от амортизации недвижимости, может быть в несколько раз ниже реальной цены).
Кстати, если Вы когда-нибудь столкнетесь с необходимостью наложения взыскания на чужое имущество (ст. 237 ГК и гл. 39 ГПК), имейте ввиду, что должник будет предпринимать все возможные действия, чтобы до решения суда избавиться от своего имущества (например, квартиры). Исходя из этого, следует как можно быстрее подать в суд заявление о наложении ареста на имущество должника (ст.ст. 133, 134 ГПК). Если же последний к этому моменту уже успел продать свою квартиру и ему теперь нечем погашать долг, знайте, что указанная продажа недвижимости может считаться недействительной (ничтожной), если она совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (речь идет о мнимой продаже квартиры (ст. 170 ГК), когда лицо на самом деле не хочет ее отчуждать, а продает ее фиктивно знакомым людям исключительно с целью избежать взыскания).
О начале серьезных отношений между покупателем и агентством можно говорить после нахождения подходящей квартиры. Если вы согласитесь на ее покупку, то в подтверждение истинных намерений потребуется внести аванс или задаток. Указанная сумма будет передана хозяину квартиры, дабы он не предложил ее никому другому.
Разница между авансом и задатком проявляется при одностороннем отказе клиента или агентства от продолжения сотрудничества. Аванс в любом случае возвращается внесшей его стороне; задаток же при отказе клиента остается у компании, а при разрыве соглашения самим агентством, подлежит возврату в двойном размере (ст.ст. 380, 381 ГК). Поэтому большинство компаний не связывают себя ни задатками, ни авансами. Агентства просто подписывают договор о внесении предварительного платежа за квартиру, который при отказе клиента останется у фирмы (п. 1 ст. 329 ГК).
По мнению ряда юристов, из буквального толкования норм ГК РФ (ст.ст. 380, 381, 558) следует, что соглашение о задатке, обеспечивающем исполнение договора купли-продажи жилья, может вступить в силу не ранее государственной регистрации самого договора купли-продажи. Это объясняется тем, что задатком обеспечивается уже заключенный договор, а договор о продаже квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если же отношения между сторонами прекратились до такой регистрации, то агентство не может оставить задаток у себя. Учитывая этот юридический аспект агентства, если и обеспечивают исполнение обязательства именно задатком (в его юридическом понимании), то как правило, обеспечивают им не договор купли-продажи, а т.н. предварительный договор (ст. 429 ГК)2.
С взиманием задатков связано множество мошенничеств. Так, некоторые владельцы показывают свою квартиру семи-восьми клиентам, и с каждого из согласившихся на покупку берут под расписку определенный задаток, обещая заключить все необходимые договоры, скажем, после того как закончат процесс приватизации и т.п. За это время владелец может продать квартиру одному из клиентов, и исчезнуть с задатками, полученными от остальных граждан. Чтобы застраховаться от подобных рисков, следует требовать от продавца оригиналы документов, подтверждающих право собственности на квартиру. Без них владелец не сможет продать недвижимость третьему лицу (если, конечно, не сделает дубликаты, на что необходимо много времени).
Во всяком случае к задаткам, требуемым агентствами недвижимости надо относится снисходительно. Ведь если учесть затраты на рекламу, проверку документов и оплату труда сотрудников, подобные условия выглядят вполне оправданными. Напомню, что, совершая предварительный платеж, следует уточнить, на какой срок подписывается договор: по его окончании вы либо внесете оставшуюся часть стоимости квартиры, либо получите назад свои деньги.
Проверка квартиры.
Следующим этапом после заключения договора о передаче аванса (то есть предварительного платежа) является проверка юридической чистоты квартиры. Обычно для оплаты этой работы клиента просят внести небольшую денежную сумму, которая, как и аванс, будет вычтена из оговоренной стоимости квартиры, если, конечно, юридические услуги не оплачиваются по отдельному договору.
Проверкой юридической чистоты приобретаемой недвижимости занимаются опытные риэлторы (не забудьте убедиться в наличии у них упомянутой лицензионной карточки). Вам же будет небесполезно знать, какие ситуации особенно сложны при совершении сделок, а каких нужно просто избегать.
Этапы проверки.
Для начала необходимо удостовериться, что продавец квартиры является, выражаясь юридическим языком, лицом дееспособным. То есть человеком, способным отвечать за все свои действия. Конечно, некрасиво требовать у него справку из психо-неврологического или наркологического диспансера, так что выводы о психическом состоянии придется делать при встрече. Замечу, что признать человека полностью или частично недееспособным, допустим, вследствие злоупотребления спиртным, может лишь суд (ст. 29 ГК). Но, что удивительно, сделать это можно и обратным числом: к примеру, квартиру вам продали, а потом вдруг оказывается, что при подписании договора продавец уже считался недееспособным. И что в результате? Сделка признается недействительной (п. 2 ст. 177 ГК), вы предъявляете иск о применении последствий недействительной сделки, возвращаете квартиру и получаете назад деньги, если, конечно, они еще не потрачены. Такой возвратный процесс называется двусторонней реституцией. Следует заметить, что ГК РФ подразделяет недействительные сделки на оспоримые (например, совершенные гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства) и ничтожные (например, сделки, совершенные под влиянием заблуждения). Разница между ними заключается в том, что оспоримая сделка считается недействительной только после признания ее таковой судом, а ничтожная сделка недействительна уже в силу ее совершения (независимо от признания). В зависимости от основания, по которым сделка была признана недействительной, различаются и сроки исковой давности . то есть сроки, в течение которых можно подать исковое заявление в суд. Так, согласно ст. 181 ГК РФ, "иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение". Иск же о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности "может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка., либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной".
В редких случаях сделка может быть также признана судом недействительной, если одна из сторон докажет, что, покупая квартиру, не учла многих ее существенных недостатков (ст. 178 ГК). Незаконен и договор, подписанный лицом, находившимся в состоянии опьянения или сильного нервного расстройства (ст. 177 ГК). Конечно, неправомерна и сделка, совершенная под влиянием обмана или угрозы. Можно также оспорить соглашение о покупке или продаже недвижимости, если оно было подписано на крайне невыгодных условиях. Имеется в виду ситуация, когда, к примеру, покупатель воспользовался тем, что у продавца жизненные обстоятельства осложнились настолько, что он был готов продать квартиру по любой цене (ст. 179 ГК).
Не стоит, однако, сильно волноваться, что сразу после продажи недвижимости, купивший ее побежит в суд доказывать, что договор недействителен, поскольку он не думал, что в приобретенной квартире будет слышно, как шумят машины на улице или как скрипит пол у соседей сверху. Или, что продавец тут же заявит, что сделка должна считаться незаконной и несправедливой, покольку была для него крайне невыгодна - ведь другое агентство предложило за квартиру значительно большую цену. Доказать в суде недействительность сделки очень сложно. И, разумеется, тот факт, что улица, на которую выходят окна спальни, оказалась шумнее, чем вы думали, и на потолке на второй день после покупки треснула штукатурка, основанием для этого служить не может. Лишь при наличие несомненных правонарушений и злоупотреблений, скажем, если квартира была продана по цене, раза в три меньшей рыночной стоимости, обоснованно могут возникнуть некоторые сомнения относительно законности подобной операции.
Иногда случается, что лицо, продающее квартиру, оказывается вовсе не ее собственником, а действует по доверенности от истинного владельца. В такой щекотливой ситуации надлежит знать вот что : во-первых, следует требовать доверенность, заверенную нотариусом, это по крайней мере даст гарантии того, что доверенность действительно была выдана в присутствии нотариуса законным хозяином квартиры; во-вторых, доверитель (лицо, выдавшее доверенность) в любой момент может ее отозвать, прервав ход уже, быть может, завершавшейся сделки (ст. 188 ГК). Не лишним было бы также узнать, почему владелец сам не занимается продажей квартиры. Это объяснимо, если хозяином окажется крайне занятой предприниматель. Но не исключено, что им может быть и некий злоупотребляющий алкоголем или наркотиками гражданин, подписавший доверенность, даже не понимая ее смысла. Следует, конечно, напомнить, что нотариус, заверяющий документ своей подписью, подтверждает этим его достоверность и законность и несет за это ответственность. Но все же лучше избегать подобных сделок; ну а если вы все-таки твердо решили купить квартиру, сначала обязательно встретьтесь с доверителем. Серьезность рассматриваемой ситуации заключается в том, что сделка купли-продажи недвижимости, соверешенная лицом, не наделенным правом на ее отчуждение, в силу ст. 168 ГК РФ признается недействительной. Так, в деле по иску г-ки Багдасарян, чья квартира была продана без ее на то согласия некоему третьему лицу, суд постановил, что рассмотренную сделку следует считать недействительной. В то же время покупателя, утверждавшего, что он не знал, что человек, продавший ему квартиру не имел на это полномочий, суд отказался признать добросовестным приобретателем3. Это решение было мотивировано тем, что покупатель, во-первых, не проверил подлинных документов продавца и наличие у последнего полномочий на отчуждение квартиры, а во-вторых, тем, что недвижимость была приобретена по цене в несколько раз меньшей, чем действительная стоимость квартиры4. Наконец квартира была продана помимо воли истинного собственника, что согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, дает право истребовать имущество даже от добросовестного приобретателя.
Из всего вышесказанного следует, что лучше заранее уточнить весь объем прав, который имеет продавец на продаваемую квартиру, чем потом тратить время на хождение по судам и юридическим консультациям.
При оформлении документов и при проверке юридической чистоты меньше беспокойства всегда вызывают квартиры, продаваемые впервые. Объясняется это тем, что даже опытному риэлтору бывает сложно проследить законность всех сделок, проведенных с недвижимостью, если ее уже не раз продавали и покупали. В то же время такая проверка необходима. Ведь если, к примеру, в первой из трех продаж был нарушен закон, то могут быть признаны недействительными и все последующие операции. То есть из-за того, что первая сделка была незаконной, пусть даже она была совершена несколько лет назад, суд может обязать вас вернуть квартиру продавцу. Он же, как и положено при взаимной реституции, вернет полученные деньги. Но только на этом процесс не остановится: так как закон был нарушен уже при первой продаже (хотя это и выяснилось только сейчас), то хозяин, получивший назад квартиру, должен будет вернуть ее еще более раннему владельцу, а тот в свою очередь самому первому собственнику. А теперь представьте, что вы оказались не в конце этой цепочки, а где-нибудь в середине: и квартиры у вас уже нет, да и деньги, когда-то за нее полученные, давно потрачены. К тому же сумма, заплаченная пару лет назад, с учетом инфляции стала иной. Кстати, поэтому всегда следите, чтобы во всех договорах ваши платежи в рублях были приравнены к более надежной на сегодняшний день валюте . американскому доллару. Эта, так называемая, "валютная оговорка", разрешена Гражданским Кодексом РФ (ч. 2 ст. 317). Согласно указанной статье "в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте... В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты. на день платежа, если иной курс или иная дата не установлены законом или соглашением сторон".
Возможно, прочитав последний абзац, юристы заметят, что если, покупая квартиру, вы не знали о том, что когда-то она была продана с нарушениями, то и отобрать ее у вас не смогут: ведь вы-то закон не нарушали. Теоретически такое замечание будет верно. Фактически же суд может по-разному истолковать и закон, и ваше поведение. Скажем, он может решить, что агентство и вы, в частности, знали о допущенных когда-то нарушениях и утаили это. Например, в одном из дел суд не признал добросовестным приобретателем пятого владельца квартиры, сделка о первоначальном отчуждении которой была сочтена недействительной из-за того, что проживавшие в ней тогда несовершеннолетние дети с разрешения органа опеки и попечительства (!) были вселены в равноценную квартиру в общежитии, которое, однако, подлежало сносу5.
Вывод же из всего вышесказанного один : чем тщательнее риэлторы проверят документы на покупаемую недвижимость и проанализируют предыдущие сделки с ней, пускай даже на это уйдет времени больше, чем предполагалось, - тем меньше головной боли будет у вас в дальнейшем.
Отметьте для себя, что риэлтерам необходимо будет выяснить, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние члены семьи собственника: если это так, то продажа жилья должна быть вначале согласована с органами опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Верховный Суд РФ, рассматривая судебную практику, отмечает, что совершение сделок с жилой площадью нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства. В случае подобных нарушений суд, как правило, устанавливает, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями, и последующие действия с недвижимостью, произведенные без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, влекут нарушение прав несовершеннолетних и недействительность всей сделки6.
Необходимо также узнать, не был ли кто-нибудь из ранее проживавших в квартире граждан призван на военную службу, осужден к лишению свободы или признан безвестно отсутствующим. Ведь по возвращении эти люди могут быть вновь вселены в квартиру, даже если к тому времени ее собственником станете вы (п. 2 ст. 292 ГК). Это еще один интересный нюанс в нашем законодательстве. Так, если, например, была продана квартира, из которой по каким-либо причинам не "выписались" проживавшие с собственником родственники, то они останутся жить в проданной квартире и после ее официального перехода во владение нового хозяина. Поэтому в договоре о покупке недвижимости обязательно должна фиксироваться обязанность всех зарегистрированных (или, как говорили раньше, . "прописанных") граждан покинуть жилье после продажи. Вопросом же, куда им "выписываться", должен озаботиться ваш риэлтер. И имейте в виду, что найденное для выезжающих жильцов новое помещение должно соответствовать жилищным нормам, в противном случае им просто откажут в новой регистрации.
Обращу внимание читателя на то, что факт перехода права собственности на недвижимость и договор продажи квартиры подлежат государственной регистрации, а сам договор считается заключенным с момента такой регистрации. Случается, что после подписания всех документов, контрагент отказывается регистрировать сделку. В подобных случаях надлежит иметь ввиду, что согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме (т.е. подписаны все необходимые документы, либо контрагент уже получил деньги и т.п.), но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о понуждении к регистрации сделки. Например, такое решение было вынесено в одном из судебных дел, где по иску организации-продавца недвижимости к фирме-покупателю, когда покупатель после оплаты стоимости приобретаемой недвижимости и ее передачи по акту приема-передачи, неожиданно отказалась от государственной регистрации сделки, посчитав ее убыточной7.
Напутствие.
Дабы обезопасить себя от возможных неприятностей при покупке или продаже квартиры, потрудитесь сразу узнать, застрахована ли ответственность агентства, с которым вы решили сотрудничать. Обычно все крупные сделки страхуются в надежных страховых компаниях, что позволяет гарантировать возврат денег при возникновении каких-либо трудностей. Некоторые клиенты самостоятельно застраховывают сделку на большую сумму, минимизируя таким образом возможные неблагоприятные последствия ошибки риэлтора. На мой взгляд, это не всегда оправданно. Дело в том, что сотрудники агентств недвижимости, как правило, имеют большой опыт работы и им можно доверять не меньше, чем страховым компаниям. Кроме того, если вы обращаетесь в крупное агентство, то последнее скорее всего возместит вам ущерб от неудачной сделки, поскольку на карту будет поставлено его имя, репутация, доверие клиентуры. Да и ошибки у риэлторов с большим стажем работы случаются крайне редко.
Не ленитесь узнавать всю информацию о покупаемой квартире и о ходе самой сделки, тем более что в подписанном договоре должно быть сказано, что компания обязуется информировать вас о ходе всей операции.
Ну а если все прошло удачно и все документы оформлены, а деньги переданы, останется лишь получить от бывшего собственника бумагу о том, что он передает вам свою недвижимость (т.н. передаточный акт . ст. 556 ГК) и дождаться окончания государственной регистрации всех документов: с этого момента квартира становится вашей. Останется лишь подождать лет этак десять (срок исковой давности) и если никому не вздумается за это время заявлять, что сделка была незаконной . то квартира точно ваша.
Версия для печати
Скачать статью